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conjuntos inmobiliarios, derecho inmobiliario y empresarial

Un poco más sobre adecuación de conjuntos inmobiliarios.

30 mayo, 2020
abogadoslcm

(clubes de campo, countries, barrios cerrados, clubes náuticos, ciudades pueblo). Resolución IGJ 25/2020.

La propiedad horizontal fue pensada desde hace cientos de años en todo el mundo pero no vio su nacimiento en la Argentina sino hasta el año 1948 cuando el Poder Ejecutivo eleva un proyecto al Senado de la Nación[1] la que se torna en ley Nº 13.512 con la promulgación en el Boletín Oficial el 13 de octubre del mismo año 1948. Desde lo social se trató de paliar una situación habitacional existente por aquellos años especialmente en la Ciudad de Buenos Aires y desde lo jurídico se intentó superar las normas férreas del condominio impropias para el tráfico comercial.

Contemporáneamente a la sanción de la ley 13.512 comenzaron a desarrollarse en la provincia de Buenos Aires, lo que hoy día se conoce como conjuntos inmobiliarios (antes clubes de campo)[2]. Dado que la propiedad horizontal fue pensada para edificios, los constituyentes de dichos clubes de campo buscaron figuras asociativas (especialmente la asociación civil) como herramienta tendiente a contener los derechos y especificar las obligaciones de sus miembros.

Pero no fue hasta el año 1977 cuando aparece la primera regulación específica sobre conjuntos inmobiliarios con el decreto ley 8912/1977 de ordenamiento territorial y uso del suelo[3]. En dicha norma ya se definía al club de campo y se preveía la existencia de una “entidad jurídica” que “agrupe a los propietarios de parcelas ubicadas en un club de campo[4].

Luego el decreto reglamentario 9404/86 de la ley antes referida específicamente refería en su artículo 1º que: “Los clubes de campo que se constituyan conformes al régimen específico del Decreto-Ley 8912/77 y en base a la creación de parcelas de dominio independiente, se sujetarán a las siguientes disposiciones: a)  Una entidad jurídica que integren o a la que se incorporen los propietarios de cada parcela con destino residencial será titular del dominio de las áreas recreativas o de esparcimiento y responsable de la prestación de los servicios generales…”.

En este orden quedaba consagrada en la provincia de Buenos Aires la necesidad de constituir una persona jurídica que sea titular del dominio de las áreas recreativas y administradora de los espacios comunes. Es decir, se vino a regularizar una situación que de hecho sucedía desde el año 1930.

En el año 1972 se provoca la “tormenta perfecta” al sancionarse la ley 19.550 de sociedades comerciales que en su artículo 3º admitía la constitución de asociaciones bajo forma de sociedades comerciales, habiendo ello sido justificado por los legisladores de 1972 para regularizar situaciones de hecho como “Hindú Club”, “Tortugas Country Club” y “Club Atlanta”[5]. En síntesis, se permitió que una sociedad anónima actué como una asociación civil dentro de un conjunto inmobiliario. Esto fue definitivamente problemático dado que por ejemplo, los jueces comerciales aplicaban la ley de sociedades comerciales prescindiendo en muchos de los casos de la realidad que nucleaba una comunidad cerrada.

Por la década del ´90 del siglo próximo pasado, comenzaron (con el impulso del decreto 27/1998), a desarrollarse los barrios cerrados orientados más al régimen de propiedad horizontal[6].

Entonces coexisten dos regímenes bien diferenciados en materia de conjuntos inmobiliarios: la propiedad horizontal y geodesia donde se combinaban derechos reales con derechos personales (asociaciones o sociedades titulares de espacios comunes). Así podemos encontrar conjuntos inmobiliarios que sean un consorcio de propietarios como los que se conocen en cada edificio; que sea una sociedad anónima administradora y titular de espacios comunes donde cada titular de parcela es accionista; que sea una asociación civil administradora y titular de espacios comunes donde cada titular de parcela es socio[7].

En este orden, con la sanción del nuevo código civil y comercial en agosto de 2015 se determinó en el artículo 2075 in fine que: “Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal… Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real“. Hablamos de la adecuación. Nuestra postura allá por el año 2015 fue que la adecuación funcionaba ipso iure y que además era funcional y no estructural. Así lo hicimos valer en los tribunales (con mayor suerte de la pensada inicialmente), peticionando que por ejemplo las expensas sean ejecutivas.

Ahora Bien:

¿Qué hacemos con las decenas de miles de conjuntos inmobiliarios preexistentes que se constituyeron como  “derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales”?

¿Cómo hace la adecuación?

¿Cuándo se debe hacer?

Desde el 2015 hasta la fecha se escribieron decenas de miles de artículos, se dieron cientos de conferencias sobre el tema pero la norma que reglamentara la forma de adecuarse no salió y según la IGJ en opinión que compartimos no era necesario que así sea. Siguen coexistiendo ambos regímenes (propiedad horizontal y geodesia).

Como si fuera poco, con fecha 18 de mayo de 2020 la Inspección General de Justicia (IGJ) dictó la Resolución General 25/2020 publicada en el Boletín Oficial con fecha 20 de mayo del corriente. La IGJ resolvió en el artículo 1º de su resolución “Otorgar un plazo de 180 días, a partir de la publicación de esta Resolución General en el Boletín Oficial de la República Argentina, a los Clubes de Campo y a todo otro conjunto inmobiliario, organizados como asociación bajo forma de sociedad (artículo 3°, Ley N° 19.550, para que en cumplimiento del artículo 2075 tercer párrafo de dicho código, adecuen su organización a las previsiones normativas que el mismo contiene para ellos en su Libro IV, como derecho real de propiedad horizontal especial en el Título VI y conforme lo normado en el Título V para el derecho real de propiedad horizontal en general“.

EMPERO, LO QUE OMITE DECIR LA IGJ (LÓGICAMENTE PORQUE ESCAPA A SU COMPETENCIA), ES CÓMO SE HACE SIN PERJUICIO DE MENCIONAR ARTÍCULOS DOCTRINARIOS QUE SÍ LO HACEN[8].

Es dable aclarar que de la propia expresión de motivos de la resolución 25/2020, surge que la IGJ se refiere a unos CUARENTA (40) CLUBES DE CAMPO que permanecen organizados en forma de sociedades anónimas.

Quien escribe este artículo sigue creyendo que:

a)     Que la adecuación es meramente funcional y no estructural.

b)    Que los derechos reales son indisponibles para las partes.

c)     Que la sola sanción del código civil y comercial determinó el nacimiento de todos los conjuntos inmobiliarios estén o no constituidos bajo la propiedad horizontal.

d)    Que rige el principio de libertad de formas al no haber una forma legalmente impuesta.

e)     Que haría falta redactar un reglamento de propiedad que se adecue a las normas de la propiedad horizontal con expresa indicación de las autoridades, adopción de decisiones, etc.

f)      Que catastralmente se deben presentar planillas complementarias para no proceder a la modificación estructural del plano.

g)     Que haría falta proceder a la disolución de la asociación civil o sociedad comercial luego de aceptada la inscripción en el registro de la propiedad inmueble.

Dr. Fernando López Canfora (fernando@lopezcanfora.com.ar)


[1] Véase diario de Sesiones de la Cámara de Senadores de la Nación, 26 de agosto de 1948, pág. 1342 y ss.

[2] Los primeros clubes de campo fueron Tortugas 1930 y Highland Park en 1945 ambos de pilar provincia de Buenos Aires.

[3] Luego reglamentado por el El Decreto Provincial 9404/86.

[4] Artículo 67 del Decreto Ley 8912/77.

[5] Ver Nissen, Ricardo A. y Aquarone, “Necesidad de derogar el artículo 3 o de la Ley 19.550 en cuanto legisla a las asociaciones bajo forma de sociedad“. En Derecho argentino e Iberoamericano, Tomó I, Buenos Aires, Ad Hoc p. 44 7 y siguientes.

[6] Estos barrios cerrados se encontraban con el grave inconveniente que significaba la ratificación del plano general de PH cuando los vecinos iban construyendo sus viviendas o unificando parcelas. Finalmente se subsanó con el decreto 947/2004.

[7] Diferencias:

Ley 13.512 – Propiedad Horizontal Decreto 2489/63Decreto-Ley 8912 Decreto 9404/86 
Se originan unidades funcionalesSe originan parcelas
Las vías de circulación internas y los espacios destinados al esparcimiento son superficies comunes.Las vías de circulación internas de urbanización conforman parcelas independientes al igual que las superficies destinadas a esparcimiento.
Las normas a cumplir tanto dentro del régimen de convivencia como edilicias se rigen por el Reglamento de Copropiedad y Administración del Edificio.Las normas a cumplir tanto dentro del régimen de convivencia dentro del complejo se encuentran dentro de los estatutos de una sociedad.
Cuando se construyen unidades funcionales se debe modificar el plano de subdivisión y el reglamento de copropiedad a los efectos de ratificar el régimen de la Ley 13.512.Cuando se construyen las viviendas en las parcelas resultantes de la subdivisión no afectan el régimen de subdivisión.
Para la administración se rige el consorcio conforme a lo establecido en la Ley 13.512.Para la administración se rigen conforme a las normas establecidas en los estatutos de la sociedad administradora.
 Para poder transmitir el derecho real de propiedad de cada parcela que surge de la subdivisión, es necesario se registre la adquisición del dominio de las áreas de esparcimiento y circulación en favor de la entidad jurídica creada según se consigna en el artículo 1º del Decreto 9404/86.

[8] Refiere en sus considerandos que se debería efectuar “…la declaración de disolución de la sociedad, la redacción y aprobación del reglamento de copropiedad y la inscripción de éste en el Registro Inmobiliario correspondiente – entre otros posibles aspectos -…”.